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A free scan shows the junk files, broken settings and background clutter dragging Windows down - then fixes them in one click.Free scan · Windows 10 & 11Les DVF ne fournissent pas un prix au m² officiel, prêt à reprendre : il faut choisir une période et un périmètre, regrouper correctement les éléments d’une même mutation, associer prix et surface comparables, puis expliquer le traitement des valeurs extrêmes. Le résultat est une estimation reproductible, pas une statistique certifiée. La méthode ci-dessous distingue les informations présentes dans les données des choix de calcul.
Définir ce que le prix au m² doit mesurer
Avant de télécharger des données, fixez le segment immobilier et le territoire visés. Un résultat pour les appartements ne décrit pas le même marché qu’un résultat pour les maisons ; une période courte est plus récente, mais peut fournir moins d’observations qu’une période longue. Précisez aussi si vous décrivez les limites communales actuelles ou un périmètre historique réconcilié.
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- Biens : indiquez les catégories retenues et les éventuelles exclusions.
- Période : donnez les dates de début et de fin, et signalez qu’une livraison récente peut encore être incomplète.
- Territoire : nommez la commune et son code commune ; pour une commune fusionnée, précisez le périmètre et la façon dont les anciennes données ont été traitées.
- Surface : nommez le champ utilisé comme dénominateur. Ne mélangez pas des définitions différentes sans le signaler.
Ces choix ne sont pas des réglages neutres : ils déterminent quelles ventes entrent dans le calcul et ce que le chiffre final permet de comparer.
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Télécharger les DVF et dater l’extraction
Les données de valeurs foncières sont produites par la DGFiP. Vous pouvez partir des données brutes publiées sur data.gouv.fr ou des fichiers géolocalisés préparés par Etalab. La FAQ officielle DVF, consultée le 3 octobre 2026, indique que les données brutes sont mises à jour deux fois par an : fin avril, avec les mutations jusqu’à la fin de l’année précédente, et fin octobre, avec les mutations jusqu’à la fin juin de l’année en cours.
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Consignez la date à laquelle vous avez extrait les fichiers, les millésimes utilisés et le champ géographique. Pour un fichier découpé par commune, filtrez avec le code commune, pas avec le code postal. Etalab donne l’exemple du 14e arrondissement de Paris : son code commune est (75)114, tandis que (75)014 est le code postal correspondant.
Le calendrier de publication ne garantit pas que toutes les ventes récentes soient déjà visibles. Etalab précise que des mutations peuvent être ajoutées dans plusieurs millésimes lors d’une mise à jour et que leur remontée peut prendre du temps. Une extraction récente doit donc être présentée comme un état des données à la date de téléchargement, non comme un recensement final de toutes les ventes de la période.
Regrouper les lignes au niveau d’une vente
Les DVF décrivent des mutations. Une mutation peut inclure plusieurs dispositions ou éléments fonciers : une ligne du fichier n’équivaut donc pas automatiquement à une vente indépendante. La fiche parcellaire présente notamment la date, la valeur foncière et les dispositions, mais la FAQ ne fournit pas de recette complète pour agréger chaque cas.
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Avant de calculer un ratio, examinez la structure des enregistrements et leurs identifiants. Déterminez quelle unité représente une vente dans votre extraction, puis associez à cette unité une valeur et une surface cohérentes. Si vous calculez un prix au m² par ligne, vous risquez de compter plusieurs fois une même mutation ou de mettre en regard un prix et une surface qui ne décrivent pas le même ensemble. Documentez les règles de regroupement et les exclusions au lieu de les laisser implicites.
Choisir un prix et une surface compatibles
Dans l’application Etalab, le prix affiché est un prix net vendeur : il ne comprend ni frais d’agence ni frais de notaire, et la TVA est incluse. Le mobilier vendu avec le bien, comme une cuisine équipée, n’est pas compris dans le prix affiché. La surface affichée correspond à la surface réelle bâtie. La surface Carrez figure parfois dans le fichier, mais elle est renseignée de façon sporadique et n’a pas de valeur légale dans ce contexte. Ces précisions figurent dans la FAQ DVF d’Etalab.
Pour une estimation cohérente, associez pour chaque unité de vente retenue la valeur foncière et le champ de surface que vous avez choisi, puis calculez le ratio correspondant. Si vous utilisez la surface réelle bâtie, dites-le ; si vous retenez la surface Carrez lorsque celle-ci est disponible, indiquez que cette couverture est inégale. Ne substituez pas silencieusement une définition à l’autre : deux calculs reposant sur des dénominateurs différents ne sont pas directement comparables.
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Choisir un indicateur et traiter les valeurs extrêmes
Une fois les ventes regroupées et les ratios calculés, vous devez décider comment résumer leur distribution. La FAQ ne prescrit ni estimateur de prix au m² ni seuil de nettoyage. La moyenne tronquée est une option méthodologique, à définir et justifier dans votre analyse, et non une méthode officielle DVF.
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| Indicateur | Comment il résume les observations | Point d’attention |
|---|---|---|
| Moyenne arithmétique | Fait la moyenne des prix au m² retenus. | Quelques valeurs très hautes ou très basses peuvent la déplacer fortement. |
| Moyenne tronquée | Après avoir ordonné les observations, retire une fraction annoncée des valeurs les plus basses et les plus hautes, puis calcule la moyenne du reste. | Le taux de troncature est un choix de l’analyste : indiquez-le et justifiez-le. |
| Médiane | Donne la valeur centrale lorsque les observations sont ordonnées. | Elle offre un autre résumé de la distribution, mais ne remplace pas la description du périmètre et du nettoyage. |
Pour rendre une moyenne tronquée vérifiable, indiquez le pourcentage retiré à chaque extrémité, le nombre de ventes avant et après ce filtrage, et les règles qui ont déterminé les observations admissibles. Vous pouvez présenter la médiane en complément pour montrer si le résumé dépend fortement de quelques transactions atypiques. N’écartez pas des ventes sans expliquer le critère : un chiffre obtenu après filtrage n’a de sens que si ce filtrage est transparent et reproductible.
Traiter les communes fusionnées sans réécrire l’histoire
Une fusion communale peut compliquer les séries historiques. Etalab explique que les sections cadastrales sont renommées lors d’une fusion, mais que les anciennes données DVF ne sont pas modifiées a posteriori pour refléter ce renommage. Des mutations antérieures à la fusion peuvent ainsi manquer sur une partie de la commune nouvelle.
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Examinez les dates de fusion, les codes commune et les sections cadastrales des millésimes inclus. Ne supposez pas que les ventes anciennes ont été automatiquement rattachées au périmètre de la commune actuelle. Si vous utilisez une table de correspondance pour reconstituer un territoire, indiquez sa provenance et ses limites : la FAQ ne fournit pas de table ni de règle officielle de rapprochement. Présentez séparément, si nécessaire, le périmètre directement observé et le périmètre historique reconstitué, plutôt que de laisser croire qu’ils ont la même couverture.
Independent reader supportYour contribution helps us test, update, and keep practical guides available for everyone.Comprendre les absences et les limites de couverture
Un point absent de la carte ne prouve pas qu’aucune vente n’a eu lieu. Le rapprochement entre une mutation portant un identifiant parcellaire et le plan cadastral peut échouer, par exemple si la parcelle est mal renseignée ou renumérotée ; la transaction peut néanmoins figurer dans les données brutes. Certaines informations attendues, comme l’étage d’un appartement, ne figurent pas dans la base initiale.
La FAQ d’Etalab indique également que DVF ne contient pas les mutations du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et de Mayotte. Pour l’ancienne Alsace-Moselle, elle renvoie au Livre Foncier, dont les données ne sont pas actuellement ouvertes. Une comparaison nationale ou régionale doit tenir compte de ces exclusions territoriales.
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Si une vente que vous connaissez est absente, Etalab indique ne pas disposer d’informations supplémentaires à ajouter à la base et renvoie vers le service de publicité foncière compétent. Les retards de remontée et les limites de rapprochement cadastral sont des explications possibles ; l’absence d’un enregistrement à une date donnée ne permet pas, à elle seule, de conclure que la vente n’a pas été publiée.
Présenter un résultat que l’on peut interpréter
Accompagnez le prix au m² de ses paramètres de calcul, afin qu’un lecteur puisse comprendre à quoi il s’applique :
- la période et la date d’extraction ;
- la commune, son code commune et le périmètre retenu ;
- les types de biens et exclusions ;
- la définition de surface ;
- l’unité de vente et les règles de regroupement ;
- l’indicateur choisi, le traitement des valeurs extrêmes et le nombre d’observations avant et après filtrage ;
- les limites liées aux délais de publication, aux fusions communales et aux territoires non couverts.
Ces éléments distinguent ce que les enregistrements DVF indiquent de ce que votre méthode a regroupé, écarté ou reconstitué. C’est cette distinction, plus que le nombre affiché seul, qui rend une estimation utile à la comparaison.
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